Aan Minister De Jonge
19 mei 2023
Geachte Minister Hugo de Jonge,
Kunt u niet tijdelijk wat meer mensen aannemen om RO-procedures bij gemeentelijke overheden en de Raad van State te versnellen?
Vorige week schreven we over onze studiereis naar Hamburg én over het hoge Nederlandse ambitieniveau ten aanzien van duurzaamheid, betaalbaarheid en leefbaarheid in gebied- en vastgoedontwikkelingen. Dit hoge ambitieniveau heeft echter ook een nadeel. De afgelopen jaren zagen we namelijk in onze dagelijkse transactiepraktijk dat nieuwe ontwikkelingen mede daardoor steeds langer duren. De betrokkenheid van de vele verschillende beleidsdomeinen en ambtenaren vergt nu eenmaal meer afstemming en verantwoording, en kost dus tijd.
Business cases staan onder druk door hogere rentes, uitspraken over stikstof en door bouwkosten die maar langzaam zakken. En daar bovenop komt nog uw regelgeving die, achteraf gezien, précies op het verkeerde moment komt. Projecten komen niet van de grond en dus wordt het streefgetal van 100.000 woningen per jaar volstrekt onrealistisch, precies zoals Friso de Zeeuw al goed beschreef in zijn laatste bericht. Vraag is dus, aan welke knoppen valt nog te draaien? Gemeentelijke overheden willen het ambitieniveau, bijvoorbeeld wat betreft betaalbaarheid, niet bijstellen omdat dit politiek (nog) niet te verantwoorden is. Een negatieve grondprijs wordt door gemeentelijke grondbedrijven ook niet geaccepteerd, zover er überhaupt nog actief grondbeleid wordt gevoerd.
Het is wellicht ons Fakton verleden dat wij denken in termen van rekenmodellen. Om het rendement (IRR) te verhogen kun je draaien aan de kosten en de opbrengsten, maar ook aan de factor ‘tijd’. Waarom zetten we niet grootschalig in op het verkorten van de doorlooptijd van RO-trajecten? In absolute zin (equity multiples) leveren projecten, voor nu, wellicht minder op, maar het rendement blijft op peil terwijl de opbrengsten toch in het rekenmodel naar beneden kunnen worden bijgesteld. Dit vraagt om snellere besluitvorming rondom projecten, ook bij de Raad van State, waar de inhoudelijke behandeling van bezwaren momenteel tenenkrommend lang duurt. In dit licht is het opnieuw uitstellen van het implementeren van de Omgevingswet een gemiste kans. Maar wij hoorden ook de verhalen over de extra werkdruk die de implementatie met zich meebracht voor de verantwoordelijke ambtenaren bij gemeenten. Deze problematiek vergt adequate actie. Waarom wordt er niet vanuit het Rijk tijdelijk meer hooggekwalificeerde plancapaciteit ingehuurd bij gemeentelijke overheden en de Raad van State om RO-procedures te versnellen? Zélfs wanneer daar een hoger salaris voor nodig is. Waar blijft die kosten-batenanalyse?
De motor van nieuwe gebieds- en vastgoedontwikkelingen is vastgelopen. De Rijksoverheid moet investeren om deze weer te laten draaien. We horen het de ambtenaren op het ministerie van Financiën alweer zeggen: ‘Projectontwikkelaars hebben in het verleden al te veel geld verdiend en de overheid is er niet om projectontwikkelaars te ondersteunen’. Feit is echter dat de maatschappelijk relevante taak om nieuwe huisvesting te realiseren is uitbesteed aan projectontwikkelaars én dat projectontwikkeling geen liefdadigheid is. Wellicht kunnen gemeentelijke overheden via erfpachtsuppletie of misschien zelfs via anterieure overeenkomsten voorwaarden stellen aan een maximale risicovergoeding (lees: winst) voor een nieuw project wanneer de spreekwoordelijke turbo wordt aangezet en er harde garanties worden gegeven over RO-doorlooptijden? Mocht de markt over één jaar onverwacht weer totaal omslaan dan verdienen de overheden daar ook aan.
Een tijdelijke, dus niet structurele, toeslag voor ambtenaren in het ruimtelijk domein is één van de nodige investeringen in het behoud van de werkgelegenheid in de bouw, het voorkomen dat we over 5 jaar geen tekort van 315.000 maar makkelijk 500.000 woningen hebben én dat meer mensen het wooncomfort moeten missen van een bijna-energie neutrale woning. We horen graag van u!