Hoe voorkomen we een complete stilstand van de woningbouwproductie?

19 april 2023

Wat is die perfecte storm waar we al eerder over schreven?

In de eerste van deze blogreeks staan we uitgebreider stil bij de huidige situatie, zodat we een goed vertrekpunt hebben voor onze oplossingsrichtingen. Recent schreven onze collega’s Thomas van Bergen en Robert van Ieperen een blog met hun beschouwingen. Een korte herhaling van wat zij al schreven:

De ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in het core segment komt abrupt tot stilstand. Het Zandkasteel, Park Valley, de Glashaventoren: het zijn enkele voorbeeldprojecten waarvan de verkoop recentelijk is gestaakt. De belangrijkste oorzaak hiervan is de scherpe daling van de opbrengsten die samenhangt met de stijgende beleidsrente van de ECB, in combinatie met inflexibiliteit aan de kostenkant (grond- en bouwkosten).
De markt voor value add ontwikkelingen laat een positiever beeld zien. Projecten in dit segment kunnen door hogere aanvangsrendementen, tijdelijke exploitaties en langere doorlooptijden (ergo minder conjunctuurgevoelig) voor investeerders een aantrekkelijk alternatief bieden ten opzichte van aandelen en obligaties. Het nadeel van projecten binnen het value add segment, is dat deze slechts beperkt voorzien in de benodigde korte termijn woningbouwproductie.
Te midden van bovenstaande constateringen werkt de overheid ijverig aan een aantal beleidsaanpassingen die hun weerslag hebben op de vastgoedsector. Denk bijvoorbeeld aan de verruiming van het puntenstelsel, de aangekondigde box-3 wijzigingen en de vernieuwde Woningwet. Stuk voor stuk wetsvoorstellen die op zichzelf begrijpelijk en goedbedoeld zijn, maar waarvan men zich kan afvragen of ze op het juiste moment en op de juiste wijze worden geïntroduceerd.

De schuld ligt altijd bij een ander

Dat het snel veranderende investeringsklimaat zo acuut leidt tot stilstand, komt volgens ons grotendeels door de (veel te inflexibele manier) waarop gebiedsontwikkelingen in Nederland zijn georganiseerd.

Het is gebruikelijk dat bij de contractering over een ruimtelijke ontwikkeling een strakke scheidslijn wordt getrokken tussen publiek en privaat. De overheid stelt de kaders en is eindverantwoordelijk voor het proces, terwijl de markt de executie en het investeringsrisico naar zich toetrekt. Vaak uit deze scheidslijn zich in beknellende contracten met strak gedefinieerde doelen (aantallen woningen, aandeel sociaal, duurzaamheidsscore, etc.). Zelden worden doelen op hoofdlijnen omschreven of worden bandbreedtes afgesproken, met daarin enige vrijheid om in te spelen op veranderende marktomstandigheden. Partijen gunnen elkaar deze vrijheid in onvoldoende mate: De overheid verwijt de markt dat zij enkel winstmaximalisatie beoogt, en de markt ziet de overheid ambities stapelen zonder daarbij financieel risico te lopen. Soms zijn deze verwijten terecht, maar vaak zijn de gebaseerd op sentiment of een gebrek aan lef.

Het gevolg van deze harde scheidslijn is dat de private businesscase leidend wordt voor het bereiken van publieke/maatschappelijke doelen. Zodra het economisch tegenzit, zal een marktpartij een project uit- of afstellen. De oplossing wordt dan al snel gezocht in het ‘optimaliseren’ van een plan. Dat vergt vaak een pijnlijke aanpassing van beleid en dat kost tijd. Het beleid is immers democratisch tot stand gekomen. Conclusie: partijen wijzen met de vinger naar elkaar, terwijl het verdere planproces stil ligt.

Waarom kunnen gemeentelijke overheden niet mee investeren in een ruimtelijke ontwikkeling? Staatssteunregelgeving is echt niet zo beperkt als wordt voorgedaan. Het optimaliseren van een plan (bijvoorbeeld: het bijstellen van ruimtelijke kaders of het aandeel sociaal) leidt bijna altijd tot een daling van het maatschappelijk rendement. Welke kosten-baten analyse ligt daaraan ten grondslag? Onze inschatting is dat deze afweging zelden of nooit wordt gemaakt.

Het kan echt wel anders

Crisisbestendig ontwikkelen begint bij het begin. De nieuwbouwproductie kan alleen op gang blijven als partijen vanuit een gezamenlijk belang werken. Zowel overheid als markt moet over zijn schaduw heenstappen, en een samenwerking durven aan te gaan op basis van transparantie, vertrouwen en investeringsbereidheid. Klinkt mooi, maar hoe doe je dat?

Allereerst kan een meervoudige businesscase een goede basis bieden voor de onderlinge afspraken. Met een meervoudige businesscase worden de directe financiële effecten van een vastgoedontwikkeling integraal inzichtelijk gemaakt. Niet alleen de directe kosten en opbrengsten binnen de traditionele grond- en vastgoedexploitatie (met een investeringshorizon van maximaal 20 jaar), maar ook de bredere impact voor mens en natuur (op lange termijn), zonder dan terug te vallen op de uitgebreide MKBA’s. Met deze benadering heeft de publieke zijde meer aanleiding om een deel van het investeringsrisico naar zich toe te trekken – of in ieder geval een betere afweging te maken wat te doen als de private businesscase tekorten kent. De publieke zijde (lees: de maatschappij) is namelijk degene die baat heeft bij de investering.

Ten tweede moeten publieke partijen beter gebruik maken van kennis en kunde die bij marktpartijen aanwezig is. Het ontbreekt gemeentelijke overheden vaak aan mensen met de ervaring en het leiderschap om projecten ‘door een organisatie heen te trekken’. Gebiedsontwikkeling is meer dan ooit een integrale aangelegenheid die meerdere beleidsvelden raakt. Marktpartijen worden van het kastje naar de muur gestuurd tussen de verschillende beleidsafdelingen van een gemeente. Het spanningsveld tussen maatschappelijke ambities en financiële haalbaarheid vraagt daarom om een integrale afweging. Een ontwikkelaar heeft hier vrijwel nooit iets over te zeggen. Waarom niet? De markt is juist de geschikte partij om tot een creatieve, integrale oplossing te komen. Een gezamenlijk besluitvormingsproces kan prima werken, zolang partijen transparant zijn over hun eigen belangen.

“Het Rijk moet regie nemen”: ligt de oplossing in Den Haag?

Moet Den Haag dan de touwtjes in handen nemen? Veel wordt er gewezen naar het Rijk om het voortouw te nemen in het gladstrijken van vastgelopen projecten. Deels zijn wij het daarmee eens. Alle partijen hebben er baat bij als Den Haag een stabiel beleidskader opstelt dat leidt tot een gezond en voorspelbaar investeringsklimaat. Ook kan het Rijk duidelijkheid scheppen in de ruimtelijke hoofdstructuur van ons land, om daarmee NIMBY-discussies op lokaal niveau te doorbreken. En tot slot kan het Rijk met investeringsprogramma zoals het MIRT, de Woningbouwimpuls of het Nationaal Groeifonds onrendabele investeringsprojecten uit het slop trekken.

Toch stemmen de signalen vanuit het Rijk ons niet hoopvol, ondanks alle ijver en goede bedoelingen van minister Hugo de Jonge. Het Rijk vervalt namelijk in haar oude reflexen: regie pakken betekent in Den Haag (over)reguleren en het toe-eigenen van taken die andere partijen beter kunnen oppakken. Zo zien wij bijvoorbeeld dat de Woondeals die nu worden opgesteld alle realiteitszin missen, met bijvoorbeeld als gevolg dat de woningcorporaties in de MRA hun handtekening niet eens zetten. Wij zien dat de nieuwe Woningwet, met onder andere harde normen voor het aandeel sociaal per gemeente en de manier van toewijzen, leidt tot grote uitwerkingsvraagstukken en weeffouten. En wij zien het initiatief om het takenpakket van het Rijksvastgoedbedrijf uit te breiden als zeer onwenselijk, omdat er bij het RVB de kennis en ervaring ontbreekt (hoe lang zijn we immers al bezig met Valkenburg?) en doordat zij op de stoel gaat zitten van gemeenten. Waarom draagt het RVB haar gronden niet over aan gemeenten, en laat hen deze tot ontwikkeling brengen? Dit behoort immers al jaren tot de kerntaken van een gemeente. Het RVB voegt niet alleen onnodig een extra partij toe aan het complexe spel van gebiedsontwikkeling, zij gaat ook nog eens concurreren met gemeente om de schaarse kennis en kunde van vakmensen.

Nee, zolang het Rijk onvoldoende aandacht blijft besteden aan de uitvoerbaarheid en samenhang van haar beleid, zullen private en publieke partijen op lokaal niveau de handschoen moeten oppakken. Het liefst samen.